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离婚协议房产归子女的转移登记如何办理
作者: 来源: 点击数: 更新时间:2017-03-07

离婚协议房产归子女的转移登记如何办理

  原创 2017-03-06 荣强;杨晨琛  不动产登记
   
作者单位:张家口市万全区不动产登记中心

  案例:有当事人凭房产转让协议书来我中心办理过户手续。我中心办理转移登记一直以来要求卖方夫妻双签字,当事人以已离婚且房产属个人购买为由,要求个人签字并办理过户手续。我中心经查档后发现该房产属婚前个人财产,但离婚协议书写明房产归子女所有。 

  目前,《不动产登记暂行条例》并没有要求转移登记出让方夫妻双签字,如果只凭首次登记的询问笔录无法查验有无隐性共有人。请问,一方婚前取得的个人财产在约定为子女所有之后能否单方面处置?办理转移登记是否一定要严格按照《婚姻法》进行资料审查? 

  

  离婚协议是夫妻双方就离婚及财产分割、子女抚养等事项达成的协议。房产作为重要的财产之一,夫妻双方在财产分割上必然有所涉及,同时双方在协议财产分割的过程中必然会关注其子女的利益。现实生活中,离婚协议在约定子女抚养费之外,还约定将夫妻共同财产归属子女的情形并不少见,尤其是约定将夫妻共有的房产归属子女的情形居多。长期以来,房屋登记中申请人婚姻状况的审查、夫妻共有产的认定和登记问题一直存在着众多争议,各地登记机构的做法也不尽相同,无论在理论上还是登记实践中,都存在着很多不同的观点和声音。 

一、离婚协议的效力认定

  离婚协议是一个复合协议,既包括解除婚姻关系的形成行为,也包括夫妻财产分割及子女抚养的附随行为。形成的身份行为为要式行为,未经登记不生效。附随行为的效力附随于形成行为,形成行为不生效,附随行为亦不生效。协议离婚之财产分割,不存在赠与问题,不适用赠与合同规定。离婚协议约定夫妻一方或双方财产归属子女,属向第三人给付合同中之“经由指令而为给付合同”,对不履行给付之行为应适用《合同法》规定追究违约责任。

二、当事人能否单方面变更或撤销

  有观点认为,夫妻之间的该约定实际上是为子女设定的权利,属于第三人利益条款,笔者对此持否定意见。 第三人利益条款即第三人利益合同,又称为第三人利益合同或利他合同,“指当事人一方约定他方向第三人给付,第三人因之取得直接请求给付权利之契约”“缔约双方约定,一方应向第三人履行特定义务,其通常是使第三人成为当事人双方所订立的某个合同的受益人,使其取得该合同所设定的权利……合同使第三人对于债务人取得直接请求给付之债权”。

  在合同法理论中,第三人利益合同和“经由指定而为给付”合同均属向第三人给付的合同。在第三人利益合同中,第三人有请求权,而在“经由指定而为给付”合同中,第三人无请求权。第三人利益合同实际上包括两个部分:一是允诺人向相对人作出允诺;二是允诺人向第三人的允诺。第一个允诺或为要约,或为承诺,均于到达相对人时生效;第二个允诺是允诺人第三人发出的单方允诺,是允诺人在与相对人的合同以外专门作出的一个独立的允诺。“判断向第三人给付合同之第三人有无请求权的根据,就是合同中是否包含第二个允诺:无第二个允诺,向第三人给付合同就是‘经由指令而为给付’合同,第三人无请求权,非受益人;有第二个允诺,向第三人给付合同就是利他合同,第三人有请求权,是受益人”。夫妻双方在离婚协议中约定,一方所有或双方共有的房产归属子女,只是“夫妻一方向相对方允诺,将向子女给付指定房产;如约定双方共有房产归属子女,实际上是双方分别向相对方允诺,将向子女给付共有房产之二分之一份额”,并无夫妻一方或者双方作为第三人的子女的允诺。因此,该约定应视为夫妻一方或双方允诺向子女给付,属“经由指令而为给付”的合同,而非第三人利益合同,作为第三人的子女仅具有受领给付的地位,无请求权,非受益人。同时,离婚协议是数个法律行为的混合,既有解除夫妻关系的身份法律行为,也有子女抚养和财产分割等附随身份的法律行为,父母约定共有房产归属子女条款和夫妻间房产赠与条款一样,均属于附随的身份法律行为,因此在效力上从属于离婚行为。一旦离婚行为生效,附随的财产协议一并生效,对协议当事人产生拘束力,当事人不得单方面变更或撤销。因此,其属于附离婚条件的“经由指令而为给付”的合同。

三、登记机构对婚姻状况审查的责任

  在登记实务中,各地房屋登记部门基本上对夫妻共有房屋的审查主要分成两种类型:一是登记机构只对申请材料的一致性进行审查,不对申请房屋属于婚前还是婚后,是否会存在配偶共有的情况进行实质性审查,一般询问是否有共有人,然后询问表由申请人签字确认。另一种是登记机构不仅仅对申请材料进行审查,且通过询问和要求申请人提供婚姻证明(如结婚证、未婚证明等)来综合判断该房屋属于婚前还是婚后取得的财产,如属于婚后取得的财产,如需登记为个人所有,还要求提供婚内财产约定等相关材料。

  从《物权法》第十二条关于登记机构职责的规定、《房屋登记办法》对“房屋登记”概念的界定以及《房地产登记技术规程》中阐明的登记要件和审查要求来看,房屋登记是一种依申请登记的行为,登记机关的主要职责是查验材料是否齐备、对申请人进行询问,按申请材料将当事人物权变动的事项记载于登记簿,其承担的应当是形式审查而非实质审查。当工作人员询问申请人有无共有人,申请人回答无共有人时,登记机构即可将房产登记为申请人单独所有。如果该申请人既有的产权登记档案中已明确提供有婚姻证明,且该证明表明申请人具有婚姻关系的,登记机构应当要求其对此进行说明并提供相应的证明材料,而非一刀切的以自行申报为准,否则将有疏于审查之责。

  此外,房屋权利来源证明中仅记载了申请人一方,经登记机构询问,申请人表示有共有人,若该共有人与申请人无婚姻关系,即使双方共同申请,登记机构也不能直接登记为共有产,此举没有异议,否则登记簿信息将与权利来源证明不一致。根据《房屋登记办法》第二十、二十二条的相关规定,申请人必须与依法提交的材料记载的主体一致,假设房屋权利来源证明中仅签署了夫或妻一方的,由夫妻双方共同申报为共有产,登记机构如登记为共有产,则登记簿记载与权利来源证明记载的主体不一致,与上述规定相违背。

四、此类案件解决中的几个疑难问题

  笔者对实务中可能出现的几个特殊情况进行了整理:(1)房屋在离婚前登记在夫妻及子女名下,属于共同财产的,子女有权直接依照该条款起诉夫妻方履行协议。因为对共同共有财产的处分需要经过权利人一致同意,而作为对被监护人,即子女,有益的处分行为,监护人可以代为做出。此情形下,子女方亦是离婚协议的当事人,故可以直接依赠与房产条款请求履行。(2)在离婚协议签订后,根据协议房屋实际由子女方居住或控制的情况下,认为对子女方作出允诺,房屋财产权利已实际转移,子女方起诉要求父母方办理产权转移登记手续的,应予以支持。(3)房产原本在一方名下, 而实际为夫妻共有的情形中,首先应依法认定该房产是否属于夫妻共有财产,故此情形下起诉方只能是离婚协议当事人一方。(4)若签署离婚协议后协议双方离婚不成,此后因其他原因离婚的,子女方依照此协议要求父母方履行的,被告方举证证明其并非基于此协议而离婚的,不予支持。

 
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