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正确理解和记载抵押登记中的债务履行期限
作者: 来源: 点击数: 更新时间:2017-03-14

正确理解和记载抵押登记中的债务履行期限

  原创 2017-03-13 陈亚菁 不动产登记
   
作者单位:无锡市不动产登记中心

  不动产登记需要正确理解登记记载的事项才能做到依法登记、准确记载、更好维护权利人权益。在抵押登记中,常常要记载债务履行期限。债务人履行债务的期限是《担保法》《物权法》等法律规定抵押合同中的提示性条款,是抵押合同中应当具有的内容。债务履行的期限,也称债务的清偿期或给付期,即债务人应履行债务的期限或债权人可以请求债务人清偿债务的期限。抵押权是一种变价优先受偿权,也就是说,当债务人不履行债务时,债权人有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。抵押权实现的主要条件就是被担保主债权的债务人到期未履行债务。《物权法》规定,抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。所以,确定主债务的履行期有利于保护抵押人和抵押权人双方的利益。不动产抵押登记中对于债务履行期限的设定、变更、到期、展期等应如何理解并予以注记,以达到保护当事人利益之目的,是值得登记机构思考的问题之一。

一、债务履行期限不明确

  现实中特别是民间借贷中不约定债务履行期限的情况比较常见,根据《合同法》第六十一条规定,约定不明的可以协议补充。因此,当事人如果没在抵押合同中约定债务履行期限或约定不明的,可以另外协议补充。同时根据《合同法》第六十二条,如果当事人没有协议补充的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。由于之前的住建部和现在的国土部关于登记簿记载或权证记载事项中有与期限相关的填写要求,所以一般登记机构都将债务履行期限作为必填项,要求申请人填写,有些申请人很无奈:债务履行期限不确定或在登记时无法确定该如何填写?如果仅是为了记载期限而强行要求申请人填写,就过于流于形式了。应该说,抵押合同约定的事项只要形式合法,符合登记条件即可予以受理登记,至于缺漏有关内容如何保护当事人权利,这个并非登记机构所需考虑的内容,而且法律也并未要求借款双方在合同订立时必须要约定债务履行期限。所以在不动产登记时应允许当事人不填债务履行期限,相应的登记簿上也就可以不记载债务履行期限,否则有行政无端干预民事法律关系之嫌。

  二、一般抵押合同中的约定期限

  一些版本的抵押合同中至今还有关于“抵押期限”“权利存续期限”等条款,这种表述是没有法律依据的,也容易引起歧义。《担保法》等法律均未提及一般抵押具有其自身的确定期限,抵押权随其担保债权的消灭而消灭。因此,抵押合同中可以明确的是其所对应的债权的债务履行期限。根据《物权法》,抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。由此可知,抵押权受司法保护的期限取决于主债权诉讼时效,而主债务的存续时效是无法在抵押登记时确定的,因此无端增加一个抵押期限的记载无疑是与法律相背的。更进一步讲,即使过了主债权诉讼时效,抵押权虽然不受司法保护,但是在抵押双方自愿的情况下抵押权仍可实现。因此,如果主合同已约定债务履行期限,则抵押合同中不一定再重复写明债务履行期限,更不必写一个所谓抵押权存续的期限。反之,如果抵押合同中写明了抵押权存续的期限则会造成什么后果呢?假设主债务履行期限到2019年6月5日,抵押合同中约定抵押权存续期限到2020年6月5日,则根据法律规定只要主债权诉讼时效期间都可以行使抵押权。只要主债权存在而且债权人积极催款等行使债权人权利,因此抵押权的保护期限很可能超过2020年6月5日,但是根据抵押合同约定,则抵押权只能存在到2020年6月5日,这可能会造成主债权还存在但抵押权已消失的后果。

三、最高额抵押合同的约定期限

  与一般抵押不同,最高额抵押担保的是不特定的多个债权,因此抵押合同中约定的期限是债权确定期间。最高额抵押权实现时担保的债权必须已确定,因此当事人事先约定了债权确定期间,则在此期间内发生的债权都为最高额抵押物所担保。此处的债权确定期间当然并非各个主债务履行期间,所以实践中往往是确定了的主债务履行期限会超过最高额抵押合同中的债权确定日期。当最高额抵押合同中未约定债权确定期间的,则抵押当事人可以随时请求确定债权,所以债权确定期间在申请登记时未必确定,当然就不是登记时必须要记载的事项了。

四、一般抵押中债务履行期的展期

  一般抵押对应担保的通常是一个确定的债权,当债务履行期届满前借贷双方要延展债务履行期并经抵押人同意的,抵押双方可以申请抵押变更登记。当债务履行期届满后债务人无法如期归还贷款而需要延期的,在抵押双方同意后同样可以申请抵押变更登记。对于该抵押物存有余额抵押的,前顺位的抵押权担保的债务履行期展期不会导致其顺位的改变,因为债务展期并非成立新的债权,因此并不影响原抵押顺位。

  有些人担心前顺位抵押担保的债务履行期展期会影响后顺位抵押权人的利益,其实这种担心是多余的,因为债务人按照与不同贷款人约定的期限还款后抵押权自然消失,如果债务人无法履行各个债务,则各抵押权人均可不分先后地就实现抵押权提起诉讼或申请法院执行,在实现抵押权时仍按抵押顺位进行受偿。

五、最高额抵押中的约定期间变更

  根据《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)第七十二条的规定,债权确定期间变更的,应当申请变更登记。在原约定的债权确定期间内,只要抵押双方同意变更此债权确定期间,就可以申请最高额抵押变更登记。但当约定的债权确定期间已届满,抵押双方是否可以申请债权确定期间的展期呢?根据《物权法》第二百零六条规定,约定的债权确定期间届满则债权确定,此时最高额抵押便转化为一般抵押,抵押担保的债权从不特定转为特定。根据《实施细则》第七十三条规定,应当申请最高额抵押权确定登记。这意味着最高额抵押确定后,其抵押担保的债权已经确定,已经成为一般抵押权,不可能再约定债权确定期间的展期,也就不存在最高额抵押的展期变更登记了。当最高额的债权确定期满申请抵押确定登记时,最高额抵押权已转化为一般抵押权,登记簿对于期限的记载要从债权确定期间变更为主债务履行期限。与设立时就为一般抵押权不同,转化后的一般抵押权对应的可能是一个或多个债权,每个债权都有相应的债务履行期、都能得到相应的抵押担保。因此,不同的债务履行期限应予分别记载。最高额抵押转化为一般抵押权后,如果发生单个或多个债务展期,则还可申请抵押变更登记。

  最高额担保的债权之债务履行期限变化是否要办变更登记呢?《实施细则》第七十二条第二款规定中涉及债务履行期限的变化也是最高额抵押变更登记的内容,但笔者认为债务履行期限的变化没有必要申请变更登记,因为在最高额抵押登记中我们并不关心某笔债务的信息如金额、履行期限,这些单个债务信息没有记载的必要也不影响最高额抵押登记效力。本来最高额抵押与一般抵押的最大不同就在于其担保的债务是不特定的、可以发生多笔,只要在约定债权确定期间内发生的债务均为抵押所担保。

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